Московский рынок жилых помещений стабилизировался. За последние 4 месяца происходили лишь незначительные колебания цены на различные категории московских квартир. Это обусловлено как летним спадом деловой активности, так и тем обстоятельством, что ранее стоимость жилья повышалась очень высокими темпами. Так, за период с сентября 1992 г. по март 1993 г. рост составил 40%, уравновесив спрос и предложение.

Цена квартиры зависит от множества факторов, среди которых: расположение, качество жилья, структура застройки микрорайона, транспортное обеспечение, экологическая ситуация, архитектурное оформление, оснащение и состояние здания. Основываясь на этих показателях, можно выделить две большие группы квартир, близких по своим характеристикам: "типовые" (построенные по типовым проектам, расположенные в "спальных" районах и на окраинах) и "престижные" (в кирпичных и домах улучшенной планировки в центре и экологически благоприятных районах с развитой инфраструктурой).

Стоимость "типовых" московских квартир на 8 сентября 1993 г. составила:

1-комнатных 18 000-21 000 долл.;

2-комнатных 26 000-32 000 долл.;

3-комнатных 40 000-55 000 долл.

При этом жилье низкого качества (гостиничного типа, 1 этажи панельных пятиэтажек) предлагается к продаже дешевле на 10-20%.

Говоря о "престижных" квартирах, следует выделить наиболее дорогие из них - расположенные в центре города. Также ценится жилье на Кутузовском, Ленинградском и Ленинском проспектах. Это объясняется сложившимися представлениями о престижности названных районов, а также качеством застройки.

Средняя стоимость "престижных" квартир:

1-комнатных 25 000-30 000 долл.;

2-комнатных 45 000-55 000 долл.;

3-комнатных 75 000-90 000 долл.;

Необходимо отметить, что местоположение оказывает существенное влияние на стоимость жилья. Так стоимость квартиры в центре может превышать стоимость аналогичной по своим характеристикам, но расположенной в менее престижном районе, на 50-70%.

Цены на многокомнатные квартиры еще более дифференцированы. Стоимость 1 кв.м жилой площади составляет в центре 1200- 1400 долл., на окраинах - 600-800 долл. При этом необходимо учитывать, что многокомнатные квартиры в центральных районах в большинстве своем - бывшие коммуналки, в продажную стоимость которых не включаются затраты на ремонт.

В последнее время активизировался рынок жилья в Подмосковье. Средняя стоимость 1 кв.м жилой площади "типовой" квартиры - 300-700 долл. (т.е. на 30-50% ниже, чем в Москве) и зависит от удаленности от столицы и уровня развития инфраструктуры. Все большей популярностью пользуются коттеджи со всеми удобствами (в том числе телефон, охрана) в престижных загородных поселках, удаленных от Москвы на 20-30 км. Стоимость таких коттеджей в зависимости от размера участка и площади достигает 250-300 тыс. долл. США.

С началом делового сезона аналитический отдел фирмы "SAVVA Real Estate" прогнозирует следующее развитие ситуации на рынке недвижимости в Москве:

- цены на "престижные" квартиры повысятся на 10-15%;

- стоимость "типового" жилья будет оставаться на прежнем уровне, колебания цены составят 5-7%;

- квартиры низкого качества будут пользоваться все меньшим спросом, и цена на них снизится на 7-10%.

Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге стал активно развиваться несколько позже, чем в Москве. Однако по темпам развития и росту цен за последнее время он вплотную приблизился к столичному рынку недвижимости.

В настоящее время можно говорить об активно развивающемся и имеющем свои специфические особенности рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Фирмой "САВВА РИ С.Пб", спеациализирующейся на проведении всех типов операций с недвижимостью, было проведено исследование ситуации на вторичном рынке квартир Санкт-Петербурга. Были проанализированы результаты конкретных сделок, цены более 2000 квартир, имеющихся в базе данных фирмы, а также общий жилой фонд Санкт-Петербурга.

В результате проведенного анализа специалистами фирмы "САВВА РИ С.Пб" выделено 10 категорий городской застройки. Среди них - исторический центр, престижный центр, районы старой застройки, фешенебельные районы, тихие районы средней удаленности, дальние новостройки (кроме севера) и т.д.

Преимущественным спросом пользуются качественные комфортабельные квартиры, расположенные в престижных районах и имеющие повышенные жилищные характеристики. К сожалению, процент такого жилья в общей массе квартир, выставляемых на продажу, невысок. В связи с этим спрос превышает предложение и ликвидность их очень высока. Например, для Василеостровского, Смольнинского. Октябрьского районов спрос выше средней цены предложения на 2,7%. На окраинах разница между предложением и спросом - 7,5% (табл. 1).
 

Наибольшая цена 1 кв.м жилой площади наблюдается в престижном центре (районы, прилегающие к Невскому проспекту и ст. метро "Чернышевская") и в фешенебельных районах (ст. метро "Парк Победы", "Московская", "Черная речка", "Удельная", "Приморская", "Площадь мужества"). Самые низкие цены - на квартиры в панельных "хрущевках", на крайних этажах, в районах, значительно удаленных от центра, - 200 - 300 долл. за 1 кв.м жилой площади.

Общая тенденция к подорожанию сохраняется. По прогнозам специалистов фирмы "САВВА РИ С.Пб", осеннее оживление деловой активности повлечет за собой рост цен.

Рынок недвижимости в Сочи. В последнее время заметно активизировался рынок недвижимости курортных городов России.

Одним из мест, вызывающих повышенный интерес, стал город-курорт Сочи, пользующийся славой престижного места отдыха.

Благоприятный климат, развитая инфраструктура отдыха и развлечений делают недвижимость города средством выгодного вложения капитала.

Будущему владельцу может быть предложен широкий выбор - от престижных квартир в центре города до шикарных особняков на берегу моря, скрытых от любопытных глаз.

Стоимость жилья зависит от факторов расположения и качества, года постройки, материала стен, планировки, метража, удаленности от моря.

В целом по городу существует некоторое превышение предложения над спросом. Сложившаяся для Сочи цена предложения превышает цену спроса в среднем на 9%. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры в центральной части города, что обусловливает превышение спроса над предложением для этой категории квартир.

По последним данным, средняя цена спроса составляет 580 - 600 долл. за 1 кв.м общей площади, в то время как цена предложения доходит до 620 - 640 долл.

В новых микрорайонах Сочи стоимость 1 кв.м общей площади значительно ниже, чем в центральной части города, и составляет 400- 420 долл.

Динамику роста цен на квартиры в городе-курорте можно проследить по табл. 2, отражающей стоимость квартир за период с осени 1992 г. по весну 1993 г.
 

Летний период заметно повысил интерес к объектам недвижимости города-курорта. Однако лето стало скорее подготовительным этапом, когда будущие собственники присматривались и приценивались к объектам, оценивая целесообразность покупки.

С приходом осени начался качественно новый этап - период заключения конкретных сделок. И это не замедлило сказаться на стоимости квартир.

В настоящее время средняя стоимость квартир в Сочи поднялась и составляет в среднем:

для 1-комнатных квартир - 15 000 - 17 000 долл.

для 2-комнатных квартир - 25 000 - 35 000 долл.

для 3-комнатных квартир - 45 000- 50 000 долл.

Такой значительный скачок цен позволяет прогнозировать и в дальнейшем стабильный интерес к объектам недвижимости города-курорта.

Материал подготовлен аналитическим отделом фирмы и САВВА Реал Истейт"